Кримська нерухомість дорожчає швидше за київську. З початку року житло в автономії виросло в ціні на 50%.

Галопуюче зростання цін український ринок нерухомості пережив в 2005-2006 роках, коли вартість квадратного метра у всіх великих містах за рік збільшувалася в середньому на 45%. Експерти пояснювали стрибок цін бумом іпотечного кредитування, високим попитом і дефіцитом житла. Але в 2007 році ціни стабілізувалися, оскільки ринок практично повністю вичерпав резерви платоспроможного попиту. Єдине виключення - нерухомість у Криму.

Географія цін

У Криму рідко купують нерухомість для себе. Із приблизно 500 тис. кв. м житлової площі (багатоповерхове будівництво й котеджі), що щорічно будується в республіці, близько 70% здобувають інвестори, що планують здавати апартаменти відпочиваючої.

Самим популярним був і залишається Південний берег Криму (ПБК) - найбільш розкручена частина півострова з більш-менш розвитий інфраструктурою й уже налагодженими схемами відводу землі під будівництво.

Західна та східна частини півострова практично непорушені будівельним бумом. На сході майже всі придатні для будівництва прибережні землі зайняті приватними будинками й пансіонатами. На західному узбережжі (від Севастополя до Євпаторії) більшість земель відведена під сільське господарство, хоча найчастіше й не використається через неродючість. Однак будувати тут не поспішають - у цій частині Криму відсутні комунікації, складно підвести електрика й забезпечити водопостачання.

Проте більшість експертів сходяться в думці, що саме на західне узбережжя Криму передислокуються будівельники та девелопери після того, як будуть зайняті всі придатні для будівництва місця на ПБК. За словами керівника інвестиційно-консалтингової компанії "Конекс" Павла Ульянова, основними причинами міграції забудовників з південного на західне узбережжя півострова будуть гостра недостача земельних ділянок під будівництво котеджних селищ у районі ПБК і високі ціни на землю в районі Великої Ялти. Місто посідає друге місце в Україні після Києва за вартістю земельних ділянок - ціна сотки в Ялті доходить до 10 тис. дол.

Попит на нерухомість Севастополя і Ялти помітно перевищує пропозиція, особливо це стосується житла з видом на море, тому й темпи росту цін тут найвищі в Криму. Наприклад, з 2003 року на первинному ринку Севастополя середня ціна 1 кв. м житла виросла більш ніж у три рази: квартиру в багатоповерхівках на окраїні складно знайти дешевше 1275 дол. за кв. м. За 2006 рік ціна квадратного метра в місті збільшилася на 30-40%. Обсяги будівництва не поспівають за ростом населення: за даними міських влада, Севастополь щорічно поповнюється 5-6 тисячами нових жителів, а житла будується не більше 60-70 тис. кв. м (середній розмір квартири - 60-70 квадратів). По оцінках експертів, місту не вистачає приблизно 1 млн кв. м.

У Ялті за чотири роки вартість квадратного метра в новобудовах спальних районів збільшилася більш ніж у три рази - з 490 до 1580 дол., а в центральній частині - з 840 до 1790 дол.

Ще одним епіцентром росту цін у Криму є Сімферополь - тільки за 2006 рік вартість житлової нерухомості в місті збільшилася приблизно на 70%. Основна причина - зростання ділової активності в столиці АРК і, як наслідок, збільшення попиту на нерухомість.

Будиночок біля моря

Будівництво котеджних селищ у Криму стало розвиватися тільки в 2005-2007 роках. Зараз на покупку упоряджених котеджів припадає не більше 20-30% всіх угод із кримською нерухомістю. При цьому попит на котеджні будівлі випереджає пропозицію.

По підрахунках місцевих ріелторів, сьогодні в Криму уведено в експлуатацію 15 котеджних селищ. Правда, жоден з них поки не може називатися котеджним - у більшості випадків відсутня інфраструктура, охорона території, централізована обслуговування. Проте кримські котеджі користуються попитом, адже більшість із них побудоване на відстані до 1 км від морського узбережжя. Середній метраж котеджу - 100-200 квадратів. До кінця 2007 року, за прогнозами інвестиційно-консалтингової компанії "Конекс", кількість діючих котеджних селищ Криму збільшиться до 20. При цьому збережеться тенденція розміщення городків на березі моря.

Нові котеджні селища, проектовані й споруджувані на узбережжі від ПБК до Севастополя і Євпаторії, орієнтовані в основному на тимчасове проживання - переважно в період літніх відпусток. Проте сьогодні 1 кв. м котеджу коштує 1500-3500 долл., і всі оператори прогнозують в 2007-2008 р. активний зростання цін - до 50% у рік.

Головна проблема, що заважає масовому будівництву такої нерухомості, - відсутність інженерної інфраструктури на місці зведення городків (газ, вода, електрика). Це у свою чергу підстьобнуло попит на частки будинку, побудовані в 60-80-х роках минулого століття, що практично не цікавили покупця до 2005 року. Такі будинки купують під знос - на їхньому місці будують нові котеджі. Наприклад, в 2001 році невеликий будинок з ділянкою в 6-8 соток у селищі Андріївка, що в 50 км від Севастополя, можна було купити за 2 тис. дол. Сьогодні його ціна підбирається до оцінки в $40 тис. - за неповних шість років вартість таких будівель збільшилася в 15-20 разів.

Ріст цін на кримську нерухомість визначає близькість до моря. "Люди здобувають землю й котеджі в селищах, щоб мати можливість відпочивати на березі моря, -говорить віце-президент асоціації "Нерухомість Севастополя" Григорій Апересов. - Більшість покупців не цікавлять інші блага цивілізації - відвідати кафе, нічні клуби або купити продукти можна в найближчому місті, до якого в більшості випадків не так вуж далеко".

Росіянин питання

По підрахунках кримських ріелторів, найбільший інтерес до інвестування в кримську нерухомість і землю сьогодні проявляють росіяни - більше 45% всіх покупців. Близько 40% інвесторів - жителі Києва, Дніпропетровська, Донецька, Запоріжжя та Харкова, 10% - місцеві жителі й лише 5% доводиться на іноземців, як правило, вихідців із країн колишнього СРСР.

Більшість ріелторов уважають основним двигуном цін саме попит з боку громадян Росії - за даними аналітиків, за останні 3-4 року вартість нових будинків у російських котеджних селищах (інвесторами яких є російські девелоперські компанії) на території Криму збільшилася в 1,5-3 рази. В українських - ціни на споруджувані котеджі в селищах останні два роки зростали приблизно вдвічі повільніше.

Скільки коштує Крим

За інформацією Республіканського комітету із земельним ресурсам АР Крим, за чотири місяці поточного року в автономії на первинному ринку продано 18 земельних ділянок загальною площею 18,56 га. Їхня сумарна вартість, відповідно до експертної оцінки, склала 6,432 млн грн (у середньому 693 дол. за 0,1 га). Торік в АРК було продано 19 земельних ділянок загальною площею 6,94 га на суму 12,59 млн грн (у середньому 3628 дол. за 0,1 га). В 2005 році - 72 ділянки землі загальною площею 103,2 га на 32,5 млн грн (у середньому 630 дол. за 0,1 га).