На покупке недостроенного дома сэкономить можно - если он простоял "законсервированным" максимум два-три года, а выстроен не менее чем наполовину. Одним словом, недострой - настолько рискованная, насколько и привлекательная покупка.

"Мы с мужем долго присматривались к кирпичной коробке с надписью "Продается". После долгих раздумий все же решили приобрести недостроенный дом, поскольку затевать стройку с нуля не было возможности, а покупать построенный - слишком дорого", - рассказывает репетитор английского языка Ольга. Однако сделка так и не состоялась - приглашенный для осмотра дома архитектор сказал, что все придется сносить и строить заново. Это напрочь отбило желание покупать недострой. "Посоветовавшись, мы решили, что купим земельный участок и построим дом, о котором мечтаем", - сказала Ольга.

Дорогой недострой

Увидев объявление о продаже недостроенного дома, следует сразу поинтересоваться, что подразумевается под словом "недостроенный". Недостроенным может быть как дом "под отделку" - построенное сооружение, но без подключенных и разведенных по дому коммуникаций: отопления, воды, электричества, так и дом "под чистовую отделку" - с разведенными коммуникациями. Недостроенным домом могут назвать и "коробку" или фундамент, требующие затрат не только на ремонт, но и на завершение общестроительных работ.

В первом и втором случаях можно покупать и поэтапно осваивать жилое пространство, постепенно занимаясь ремонтными работами. А вот когда строение полностью отвечает названию "недостроенный дом", придется основательно потрудиться. Не исключено, что придется рушить старую кладку и возводить все заново.

Дома без внутренней отделки продаются часто, к примеру, в тех же самых коттеджных городках и дачных поселках. "Хатынка" с чистовой отделкой стоит от $1 тыс. за 1 м2 в зависимости от "элитности" коттеджного городка и качества использованных стройматериалов.

Среди объектов загородной недвижимости на недострои-коробки приходится не более 1,5-2% всей совокупности домов, выставленных на продажу. "Такие объекты относятся к числу неблагополучных. Либо у хозяев не хватило денег, чтобы достроить их, либо какие-то другие события повлекли за собой остановку строительства", - отмечает директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко. По его мнению, гораздо проще купить участок, сделать с учетом собственных пожеланий проект и построить дом необходимой планировки и из выбранных самостоятельно стройматериалов, нежели достраивать кем-то начатый дом.

Да и цены на "развалины современности" не больно-то гуманны. Если в конце 90-х годов объектов незавершенного строительства было много и продавались они чуть ли не в два раза дешевле, чем полностью построенные дома, то сегодня рассчитывать на "бросовую" цену не приходится.

К примеру, в 30 км от Киева, в Борисполе, продается "коробка" за $300 тыс. (проектная площадь дома 200 м2), при этом газ к участку не подведен. За такие же деньги можно купить дом без внутренней отделки, но уже с подведенным газом. В Ирпене (около 20 км от Киева) за дом площадью 100 м2 с подведенными коммуникациями просят $160 тыс., а за "коробку" площадью 200 м2 - $210 тыс.

Если все же купить недострой очень охота, например, крайне привлекательно место его расположения, эксперты советуют все равно еще раз взвесить все "за" и "против". Определить, насколько существующая планировка отвечает требованиям, какие строительные работы придется провести, насколько они окажутся затратными. Сумма, которая необходима для завершения строительства (а, соответственно, и перспективность этого занятия), зависит от количества и качества ранее выполненных работ и от того, насколько долго "коробка" простояла под открытым небом без какого-либо присмотра. А вот оценить на глаз качество такого строения получается не всегда. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к специалистам - они оценят качество кладки, фундамента, состояние конструкций.

В случае с Ольгой архитектор был удовлетворен лишь качеством фундамента. "Как рассказал нам специалист, тот дом, который мы хотели купить, был построен абы как. То есть кладка небрежная, не соблюдены технические характеристики оконных и дверных проемов. И судя по тому, как сыпался из стен цемент, строители на этом материале явно экономили", - вспоминает Ольга.

По подсчетам архитектора, привести в чувство этот дом стоило бы столько же, сколько и строить с нуля. Или даже дороже, ведь пришлось бы потратиться на вывоз строительного мусора.

Ходят разные истории о тех, кто купил недострой и вложил в него больше, чем довелось бы потратить на строительство с нуля. Строители же, с которыми говорили "Деньги", сошлись на том, что сметы в обоих случаях могут совпасть. Ну от них ничего другого мы и не услышали бы, наверное, - они же лица заинтересованные.

Впрочем, не всегда недостроенный дом - неудачное приобретение. Дизайнер Дмитрий в начале 2000-х годов закончил инженерно-строительный институт и решил "реанимировать" дачу, достроить которую у его родителей не хватило средств. По его словам, он поменял перекрытие и достроил мансардный этаж. "Отец явно контролировал строительство и не экономил на стройматериалах, поскольку даже после многих лет заброшенности кладка не потеряла своей прочности. Если бы была нормальная крыша, то делай внутренний ремонт, заезжай и живи", - рассказывает Дмитрий.

А можем ли мы быть уверены в "истории" приобретаемого недостроя? Далеко не всегда. "При покупке недостроенного дома нужно получить точную информацию о состоянии выполненных работ на момент покупки. Исходя из этого можно точно подсчитать, сколько потребуется вложить средств для завершения строительства", - подводит итоги президент компании Real Estate Solution Сергей Карамнов.

Тонкости сделки

Вообще-то, покупка недостроенного дома - дело отнюдь не безобидное. Для того чтобы хоть как-то минимизировать риски, прежде всего следует удостовериться в том, что продавец действительно является владельцем участка. И что сама земля имеет нужно целевое назначение - под строительство. То есть надо ознакомиться с купчей на землю.

Кроме того, продавец обязан предъявить разрешение на строительство, которое является свидетельством того, что работы велись по проекту, а сам проект согласован с пожарной инспекцией и утвержден архитектором. Сия бумага, заверенная "мокрыми" печатями и подписями, и является подтверждением того, что дом - не самострой и что потом не придется бегать по инстанциям, дабы узаконить стройку "задним числом". В идеале, у собственника недостроенного дома должна быть и схема с перечнем работ, которые уже выполнены.

Что берем?!

Как гласит Гражданский кодекс, право собственности на недвижимое имущество и объекты незавершенного строительства приобретается с момента государственной регистрации имущества. А госрегистрации подлежат только уже построенные объекты. Поэтому владельцы недостроенных домов часто продают их как земельные участки со стройматериалами, а не как объекты незавершенного строительства. Ведь, согласно ГК Украины, до завершения строительства владелец недостроя является собственником материалов и оборудования, использованных в процессе строительства дома.

Юрист компании "Правовой альянс" Елена Миронюк отмечает, что при заключении договора купли-продажи важно, чтобы предметом договора был именно объект незавершенного строительства, а не материалы, которые использовались во время строительства. Это выгодно и самому продавцу, поскольку для оформления договора купли-продажи стройматериалов необходимо иметь документы, подтверждающие их происхождение, - накладные, чеки. А они есть далеко не у всех.

"Продавец должен зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в органе, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Это делается на основании документов, которые подтверждают право собственности на использование земельного участка для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, которые содержат описание незавершенного строительства", - отмечает г-жа Миронюк. Впрочем, узаконивать дом придется и новому собственнику: после завершения строительных работ "хатынку" нужно будет зарегистрировать в БТИ.

Достраивать или нет? Плюсы и минусы покупки недостроенного дома

За

- Достроить дом иногда оказывается дешевле, чем строить с нуля

Против

- Есть риск купить развалину и потратить на ее "реанимацию" гораздо больше ожидаемого

- Есть риск купить недострой с плохой "историей"

- Вряд ли удастся поэкспериментировать с архитектурными решениями

Решаемся?

Стоит ли вкладывать деньги в недостроенный объект?

1. Чтобы решить, вкладывать ли деньги в "коробку", следует определить, насколько стоимость недостроя и земельного участка ниже, чем у подобных объектов в этом районе. К примеру, если цена "коробки" такая же, как и дома без отделки, то ввязываться не стоит. Если же выбранные недострой и земельный участок дешевле подобных объектов примерно на 20-30%, можно переходить к пункту 2.

2. Определить степень готовности, качество возведенных стен, а также время начала строительства. Если дом начали строить пару лет назад и "выгнали" на 50-70%, то можно переходить к пункту 3. Если нет - стоит крепко подумать перед принятием решения.

3. Пригласить архитектора, который может определить, сколько средств еще потребуется вложить, и оценить причины остановки строительства. Не всегда стройку "замораживают" по причине нехватки денег. Бывает, что работы останавливаются из-за допущенных по время проектирования и строительства ошибок. Если фатальных дефектов нет, можно перейти к пункту 4.

4. Изучить документы. Покупателю следует убедиться в легитимности начатых строительных работ, выяснить целевое назначение земельного участка, узнать, нет ли отягощающих обстоятельств и прочих "скелетов в шкафу". Если с документами все в порядке - можно покупать.

ИТОГО: Покупать недостроенный дом не всегда выгодно - расходы на завершение строительства могут оказаться такими же, как и при строительстве с нуля.

Татьяна Сидоренко