Совсем недавно, в ситуации стремительного роста цен на киевскую ипотеку, приобретение квартиры в кредит казалось чуть и не единственным выходом для тех, кто не мог позволить себе купить ее сразу. Сегодня уже нельзя однозначно ответить на вопрос, что лучше - ипотека или аренда жилья.
Решившись на ипотеку, владелец получает ряд удобств и гарантий. Например, он поселяется в собственное жилье, регистрируется в нем, сможет сделать ремонт по душе и накапливать "начинку", не беспокоясь, что она может оказаться некстати при смене арендуемых квартир.
Кроме того, сумма платежей по ипотеке не меняется. Чего не скажешь об арендной ставке: она зависит от доходов населения и, по всей видимости, будет расти. Трудно прогнозировать, какой она окажется даже через 3-4 года. При аренде стоит учитывать и дополнительные расходы на переезд, косметический ремонт.
В то же время, по словам Бориса Егиазаряна, кредит на приобретение жилья оправдан, если выплаты по нему сопоставимы с арендной ставкой. "Особенно меня пугает, когда люди решаются на кредит с 0%-ым первоначальным взносом, - говорит эксперт. - Расходы по нему составляют более $1500 в месяц, а аренда жилья того же качества обходится всего в $500".
Поэтому для тех, кто имеет возможность постепенно накапливать средства, полезно сравнивать между собой только "финансовые потери": сумму процентов банку и арендную ставку. Например, 15% от $50 тыс. составляют $7500 в год или $625 в месяц. Т.е. несколько больше, чем "тянет" аренда вполне приличной 1-комнатной квартиры, цена которой на столичном рынке вторичного жилья сегодня никак не меньше $100 тыс.
"Это вопрос первого взноса, - добавляет Андрей Гусельников, директор АН "Олимп". - Выплаты по ипотечному займу в итоге не должны превышать половины ежемесячных доходов семьи".
По словам директора АН "Апартамент" Александра Андреева, для Украины кредитные механизмы новы, и пока нашим людям не знакомы психологические последствия жизни в долг. Это нормальная практика для западных стран, однако, при условии платежей банку не более 30%-40% от уровня дохода. В противном случае, через 3-5 лет у заемщика неминуемо наступает так называемая "кредитная усталость" - состояние апатии, могущее стать даже причиной невозврата.
"В первые три года новоиспеченный владелец обычно испытывает вполне понятную эйфорию, - рассказывает Александр Андреев. - Однако через некоторое время он отмечает, что качество его жизни при зарплате в $1500-$2000 значительно уступает качеству жизни его сверстников, которые не имеют долговых обязательств перед банком: он вынужден отказывать себе в путешествиях за границу, приобретении нового автомобиля, развлечениях. А ведь порой такой кредит выплачивается более 20 лет".
Борис Егиазарян подсказывает популярную на сегодня схему, которая, тем не менее, также опирается на стартовый капитал, - это выход из-под кредита и вход в кредит вновь. Например, семья приобрела недорогую 1-комнатную квартиру в кредит (внеся от 20% стоимости), выплачивает его несколько лет и за это время накапливает дополнительные средства. Реализация этого жилья возвращает владельцам вложенные деньги, которые вместе с накопленной суммой послужат первоначальным взносом по новому кредиту, на более дорогую 2-комнатную квартиру. При этом ежемесячные платежи могут сохраниться на прежнем уровне.
